• 04/06/2018

Provvigione del mediatore? Basta il preliminare del preliminare

L’obbligo di corresponsione della provvigione al mediatore immobiliare sorge anche in caso di preliminare di preliminare.

Questa interessante sentenza muove i passi da una giurisprudenza ormai pacifica la quale accorda al preliminare di preliminare la produzione di effetti obbligatori, anche in ragione alla provvigione spettante al mediatore.

La Suprema Corte, nella sentenza in commento, offre spunto per un tema giuridico attualissimo nella pratica contrattuale, ma sconosciuto ai più.

Il caso sottoposto alla Corte muove i passi da un giudizio azionato dalla società di mediazione immobiliare che chiamava in giudizio una società con la quale aveva avuto rapporti lavorativi, appunto di mediazione. Tale società, dopo varie offerte per l’acquisto di un immobile, cessava le trattative, da qui che la società di mediazione richiedeva comunque il pagamento della provvigione pari al 3% del prezzo di alienazione.

In primo grado il Tribunale adito rigettava la richiesta che veniva accolta solo nel giudizio di impugnazione.

La società soccombente proponeva ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte rigettava il ricorso ritenendo corretto l’operato della Corte di Appello, la quale aveva ritenuto perfezionatosi tra il mediatore e la società un contratto di preliminare di preliminare.

Il contratto “preliminare di preliminare” ha ormai ottenuto il suo riconoscimento dalla giurisprudenza con la sentenza n. 4628 delle SS.UU del 6 marzo 2015.

E’ opportuno riproporre alcuni passaggi di tale sentenza al fine di meglio comprendere la natura di tale contratto: “E’ valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), se sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali. La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto”.

Da qui, in estrema sintesi, si può ritenere la validità e l’efficacia del “preliminare di preliminare” ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela. Viene altresì individuato come un contratto a forma progressiva, fondato su una differenza dei contenuti negoziali.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha ritenuto che la violazione di tale accordo, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulato, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.

Pertanto, è corretto l’iter logico proposto dalla Corte di Appello territoriale, la quale ha annesso, in iure, al ravvisato accordo, la possibilità della insorgenza del diritto di provvigione da parte del mediatore, non in conseguenza della mancata stipulazione del negozio giuridico successivo, ma in rapporto all’affare, cioè a quella operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti

Fonte : Altalex