Affitti brevi · Emilia-Romagna · Sentenza 164/2026
Corte costituzionale e affitti brevi in Emilia-Romagna: cosa cambia per i proprietari di Bologna
La Consulta ha bocciato due articoli della legge regionale. Ecco cosa significa, cosa resta valido e come muoversi in attesa delle regole del Comune.
Il 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la parte centrale della legge dell'Emilia-Romagna sugli affitti brevi. Non è un via libera generale: è una lezione di proporzionalità.
Se possiedi un immobile a Bologna, la domanda utile non è chi ha vinto, ma cosa cambia davvero per te. Lo vediamo punto per punto, con le fonti.
Sentenza 164/2026: cosa ha deciso la Corte costituzionale
Il ricorso era stato presentato dal Governo contro la legge regionale 10/2025. La Corte ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5, cioè il cuore della disciplina.
n. 164sentenza della Corte costituzionale del 9 ottobre 2026
artt. 4 e 5della legge regionale 10/2025 dichiarati illegittimi
artt. 3 e 41della Costituzione: uguaglianza e libertà di iniziativa economica
L'articolo 4 creava la destinazione d'uso urbanistica «locazione breve» e imponeva un titolo edilizio per passare dal residenziale. L'articolo 5 permetteva ai Comuni di porre condizioni in aree individuate dai piani. Caduto il primo, cade anche il secondo.
Fonti: sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026 (EIUS), Il Fatto Quotidiano, Gazzetta di Bologna, idealista/news.
Perché la Consulta ha bocciato la legge sugli affitti brevi
La Corte non contesta l'obiettivo. Limitare l'overtourism è legittimo, ed è legittimo anche che Regioni e Comuni intervengano. Contesta il modo.
Cosa la Corte riconosce
- La disciplina urbanistica delle locazioni brevi rientra nelle competenze regionali
- La censura sulla concorrenza è stata respinta
- Un contingentamento in zone circoscritte può essere ammesso
Cosa la Corte censura
- Misura valida per tutta la regione, anche dove l'overtourism non c'è
- Cambio di destinazione imposto anche a chi affitta in modo occasionale
- Trattamento diverso rispetto alle strutture extra-alberghiere
Il principio è semplice: le regole devono colpire le zone sature, non tutta la regione.
Affitti brevi a Bologna dopo la sentenza: cosa succede al PUG
La sentenza riguarda la legge regionale, non le varianti al PUG del Comune. Per l'assessore all'Urbanistica Raffaele Laudani, le osservazioni della Corte non incidono sulle regole bolognesi: la seconda variante include nella categoria B3 sia i B&B sia gli affitti brevi, superando la disparità contestata.
L'obiettivo del Comune è approvare la variante entro fine anno, dopo il passaggio nel Comitato Urbanistico Metropolitano. La vicesindaca Emily Clancy ha parlato di una città divisa in zone, con un tetto per quartiere calibrato sulla saturazione.
Secondo i dati riportati dalla stampa locale, nel centro storico la quota media di affitti brevi sarebbe intorno al 12%, con punte del 25% in alcuni isolati. Sono numeri del Comune da verificare nel testo ufficiale.
Fonti: Il Resto del Carlino, La Mescolanza (11 ottobre 2026), Comune di Bologna. Alcune ricostruzioni sullo stato della variante divergono: verifica sempre gli atti ufficiali.
Proprietari a Bologna: come muoversi con le regole in evoluzione
La sentenza non tocca le norme nazionali: CIN, limite dei due immobili e cedolare secca restano quelle che abbiamo analizzato nella nostra guida alle nuove regole 2026. Cambia il quadro urbanistico regionale, e resta aperto quello comunale.
Hai già un'attività avviata
- Verifica CIN e dotazioni di sicurezza
- Controlla la tua zona nella futura mappa del Comune
- Conserva SCIA e documenti urbanistici
Stai valutando di partire
- Non basarti solo sul venir meno dell'art. 4
- Verifica la saturazione del quartiere
- Confronta con l'affitto a lungo termine
In RealKasa leggiamo norma, zona e immobile insieme, prima di consigliare se continuare, avviare o cambiare formula.
Consulta e affitti brevi in Emilia-Romagna: le risposte rapide
Cosa ha deciso la Corte costituzionale sugli affitti brevi in Emilia-Romagna?
Con la sentenza n. 164 del 9 ottobre 2026 ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge regionale 10/2025. Il primo introduceva la destinazione d'uso “locazione breve” con obbligo di titolo edilizio, il secondo permetteva ai Comuni di limitarla per aree.
Perché la Consulta ha bocciato la legge regionale?
Perché le misure erano sproporzionate e irragionevoli, in violazione degli articoli 3 e 41 della Costituzione. Valevano per tutto il territorio regionale anche dove l'overtourism non c'è e colpivano anche chi affitta in modo occasionale, a differenza delle strutture extra-alberghiere.
La Regione può ancora regolare gli affitti brevi?
Sì. La Corte ha riconosciuto che la disciplina urbanistica delle locazioni brevi rientra nelle competenze regionali (governo del territorio e turismo) e ha respinto la censura sulla concorrenza. Contrastare l'overtourism resta un obiettivo legittimo, a patto che le misure siano proporzionate e mirate alle zone sature.
Le regole del Comune di Bologna sugli affitti brevi sono state annullate?
No, non direttamente. La sentenza riguarda la legge regionale, non le varianti al PUG di Bologna. Il Comune sostiene che le proprie regole siano coerenti con i rilievi della Corte e punta ad approvare la seconda variante entro fine anno.
Devo cambiare la destinazione d'uso del mio appartamento per affittarlo a breve?
Con l'annullamento dell'articolo 4 della legge regionale non c'è più quell'obbligo previsto a livello regionale. Restano però le regole nazionali (CIN, fisco) e quelle urbanistiche comunali, quindi prima di avviare o modificare un'attività conviene verificare la normativa della tua zona.
La sentenza cambia le regole su CIN e tassazione degli affitti brevi?
No. La pronuncia riguarda soltanto gli articoli 4 e 5 della legge regionale dell'Emilia-Romagna. CIN, limite dei due immobili e cedolare secca sono norme nazionali e non sono toccati da questa decisione.
Una norma che cambia non deve cambiare i tuoi piani
Nelle nostre sedi di Via Andrea Costa e Via D'Azeglio, a Bologna, valutiamo con te la posizione del tuo immobile rispetto alle regole nazionali, regionali e comunali.
Valorizziamo immobili. Costruiamo relazioni.
Scrivici su WhatsApp