- 03/10/2012
Affitto con riscatto – La nuova formula per vendere
Il mercato dei mutui in Italia resta al palo. Nell'ultimo mese la domanda di prestiti ipotecari è calata del 42% rispetto al già negativo 2011 (dati Crif). Non vanno meglio le erogazioni, il cui calo si aggira attorno a percentuali vicine al 50% annuo. Vuoi perché gli istituti di credito hanno plafond ridotti rispetto al passato da destinare al prodotto mutui, vuoi perché alcune famiglie si autocensurano credendo di non avere i requisiti reddituali per ottenere il finanziamento (c'è anche chi temporeggia confidando in un calo degli spread bancari e delle quotazioni immobiliari) la situazione è al momento imballata. Si stipulano meno mutui e, in ogni caso, con spread fuori controllo (in media superiori al 4% anche se le migliori offerte si attestano al 2,8%).
Tra le categorie penalizzate in questa fase di stretta creditizia i titolari di partita Iva, piccoli professionisti ma anche tanti stipendiati con buste paga poco corazzate per reggere la combinazione tra gli attuali spread cari e i futuri (anche se al momento non in vista) rialzi dei tassi di interesse (che potrebbero riflettersi sugli indici Euribor ed Eurirs che, uniti allo spread, compongono il tasso finale a carico del mutuatario).
In questo scenario di fondo sta emergendo una nicchia di prodotti che si pone come una via di mezzo tra l'acquisto della casa e l'affitto. Un prodotto che, difatti, bypassa l'ostacolo della richiesta del mutuo. Ci riferiamo agli affitti con riscatto. Nell'ultimo mese, rispetto allo scorso anno, l'interesse verso questa soluzione – già diffusa in altri Paesi – sta crescendo anche in Italia, con un incremento medio delle offerte del 13% e della domanda del 9% (dati Casa.it). Una diffusione che sta prendendo piede in particolare nel Nord Italia (Lombardia al primo posto seguita da Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio).
Come funziona? La formula prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l'inquilino, a scadenza (solitamente dopo tre anni) e a un prezzo già stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il canone di locazione è maggiorato perché una metà viene accantonata, da utilizzare nel caso in cui il soggetto decida di esercitare l'opzione di acquisto. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari, infatti, alla differenza tra il prezzo di listino già concordato e la somma delle somme accontonate (occhio alle insidie).
Pro e contro per chi va in affitto
L'affitto con riscatto può rivelarsi vantaggioso – ponderando attentamente costi e benefici – per chi non dispone di un acconto per l'acquisto immediato dell'immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l'accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori sono anche fiscali (l'Imu continua a pagarla il proprietario) e nel momento in cui decideranno di effettuare l'acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Anche se va detto, che in questa fase in cui più fonti indicano che è prevista una contrazione dei prezzi immobiliari bloccare oggi un prezzo da pagare fra tre anni potrebbe rivelarsi anche controproducente.