Proposta d’acquisto casa: come funziona e cosa controllare prima di firmare
Cosa deve contenere, cosa succede quando il venditore accetta e quali clausole tutelano chi compra: un documento che impegna molto più di quanto sembri.
Hai visitato la casa, ti piace, i conti tornano. Il passo successivo è la proposta d’acquisto. Per molti è un semplice modulo, ma è un documento che può impegnare in modo serio sia chi compra sia chi vende.
Vediamo come funziona la proposta di acquisto casa, cosa deve contenere e a cosa fare attenzione prima di firmarla.
Cos’è la proposta d’acquisto
È un documento scritto con cui l’acquirente offre di comprare un immobile a un certo prezzo e a determinate condizioni. Di solito viene sottoscritta tramite l’agenzia, che la trasmette al venditore.
Nella maggior parte dei casi la proposta è irrevocabile per un periodo stabilito, ad esempio qualche giorno o qualche settimana: in quel lasso di tempo chi l’ha firmata non può ritirarla, mentre il venditore decide se accettarla.
Cosa deve contenere
- Dati delle parti e dell’immobile, con i riferimenti catastali e le pertinenze: cantina, box, posto auto
- Prezzo offerto e modalità di pagamento
- Somma versata alla firma e a che titolo viene versata
- Termine di irrevocabilità, cioè fino a quando la proposta resta valida
- Date previste per l’eventuale compromesso e per il rogito
- Condizioni, ad esempio che l’acquisto dipenda dalla concessione del mutuo
- Stato dell’immobile alla consegna: libero, arredato o meno, con quali impianti
Cosa succede quando il venditore accetta
È il punto più importante da capire. Quando il venditore accetta e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, l’accordo si considera concluso. Se la proposta contiene tutti gli elementi essenziali della compravendita, può avere il valore di un contratto preliminare, il cosiddetto compromesso. Da quel momento entrambe le parti sono vincolate.
Tutto ciò che conta per te deve essere scritto nella proposta, non rimandato a un secondo momento.
Una proposta accettata che ha il valore di un preliminare va registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti, con il pagamento delle relative imposte. Tempi e importi vanno verificati caso per caso: di solito se ne occupa l’agenzia o il professionista che segue la compravendita.
Caparra confirmatoria o acconto: non è la stessa cosa
Alla firma della proposta di solito si versa una somma, spesso con un assegno intestato al venditore che l’agenzia custodisce fino alla risposta. Se il venditore non accetta, l’assegno viene restituito. È importante che sia scritto con chiarezza a che titolo quella somma viene versata.
Anticipo sul prezzo
- È un semplice anticipo sul prezzo di vendita
- Non ha la funzione di garanzia della caparra
- In caso di inadempimento non produce gli stessi effetti automatici
Tutela entrambe le parti
- Se l’acquirente si ritira senza motivo, la perde
- Se si ritira il venditore, deve restituirla raddoppiata
- È la formula più usata nelle compravendite immobiliari
Le conseguenze sono molto diverse, e vale la pena farsele spiegare prima di firmare.
Le clausole che proteggono chi compra
Alcune condizioni, scritte nella proposta, evitano brutte sorprese.
- Condizione del mutuo: se la banca non concede il finanziamento entro una certa data, la proposta perde efficacia e la somma versata viene restituita. È fondamentale per chi compra con un mutuo
- Verifica della documentazione: l’acquisto può essere subordinato alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile
- Stato dell’immobile: cosa resta in casa, cosa viene tolto, in che condizioni sarà consegnata
Tre controlli prima di firmare
- Sai quanto puoi spendere davvero? Un preventivo mutuo prima della proposta evita di impegnarsi su una cifra che la banca potrebbe non finanziare.
- Hai visto i documenti dell’immobile? Planimetria, conformità, APE, spese condominiali e lavori già deliberati dal condominio.
- Hai capito ogni clausola? Se qualcosa non è chiaro, chiedi prima. Dopo l’accettazione del venditore è tardi.
Proposta d’acquisto: le risposte alle domande più comuni
Posso ritirare la proposta dopo averla firmata?
Se è irrevocabile, non prima della scadenza indicata nel documento. Dopo l’accettazione del venditore l’accordo è vincolante per entrambe le parti.
Il venditore può fare una controproposta?
Sì. In quel caso la palla passa all’acquirente, che può accettare, rifiutare o rilanciare.
La proposta d’acquisto sostituisce il compromesso?
A volte sì, se contiene tutti gli elementi essenziali della compravendita. In altri casi le parti firmano un compromesso successivo più dettagliato. Conviene che sia chiaro fin dall’inizio.
Cosa succede all’assegno se il venditore non accetta?
Viene restituito all’acquirente. Fino all’accettazione l’agenzia lo custodisce senza consegnarlo al venditore.
Serve la clausola del mutuo se ho già parlato con la banca?
Un parere preliminare non equivale alla delibera. Finché il finanziamento non è concesso formalmente, la clausola resta la tutela più efficace per chi compra.
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