04/04/2020

Accordo di riduzione di canone di locazione al tempo del COVID-19 (Coronavirus)

Ti ha chiamato il tuo inquilino chiedendo di ridurre il canone di locazione a seguito dell’emergenza sanitaria COVID-19 (Coronavirus)?
Sta capitando a molti locatori di questi tempi che l’inquilino stia chiedendo la riduzione del canone adducendo a motivi legati alla crisi sanitaria, che non posso sostenere il canone di locazione perchè sono in cassa integrazione, hanno le attività chiuse, etc…
Senza entrare nel merito se sia o meno corretto o legittimo richiedere una riduzione del canone di locazione questo articolo vuole essere di aiuto ad entrambi gli attori, proprietari e inquilini, per trovare una soluzione giuridico-fiscale per fare le cose al meglio.
Poniamo l’esempio che si sia concordato una riduzione del canone di locazione da 1.000 euro al mese a 700 euro al mese. Il primo problema è che il fisco chiederà al locatore, qualunque sia il regime fiscale adottato, le imposte su quanto è stato pattuito nel contratto di locazione regolarmente registrato. Quindi sui 12.000 euro annui di canone. Senza entrare nel merito delle base imponibili tra i 2 regimi fiscali vigenti, diciamo il convenzionale (IRPEF) e quello agevolato (Cedolare secca) e facile capire che il locatore ne avrà un danno sostanziale a fine anno.
Pertanto il nostro suggerimento è quello di procedere ad effettuare una riduzione del canone.
Come si fa a ridurre il canone di locazione in un contratto in vigore?
In realtà è molto semplice. Separiamo le due fasi, giuridica e fiscale.
Giuridica: va siglata tra le parti una scrittura privata per regolare l’accordo.
La forma è quella di un qualsiasi atto tra privati. Le parti, le premesse e quanto si è convenuto.
Va sempre determinato un limite temporale per limitare la riduzione del canone. Altrimenti potrebbe essere ricondotto alla fine della prima scadenza contrattuale, legata alla proroga del contratto. Se teniamo presente questa forma possiamo procedere alle firme delle parti.
Fiscale: per dare data certa all’atto stipulato quest’ultimo va registrato all’Agenzia delle Entrate. Quindi mi devo recare all’ufficio territoriale compilare il modello 69 in tutte le sue parti per presentarlo allo sportello. Secondo l’art. 19 del Decreto-Legge del 12.09.2014 n. 133 emanato durante la crisi finanziaria 2008-2015 sono state eliminate le imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione. Le scritture di riduzione del canone, precedentemente al DL 133/2014, sebbene non soggette all’obbligo della registrazione in quanto non rientranti nelle ipotesi previste dagli artt. 3 e 17 del DPR 131/1986 (cessioni, risoluzioni, proroghe del contratto originario), né implicanti un’ulteriore liquidazione dell’imposta di registro (art. 19 DPR 131/1986), vengono prudentemente e giustamente sottoposte alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per l’interesse dei contraenti sia ad attribuire data certa alle pattuizioni ivi contenute (comunque garantita anche presso gli Uffici Postali) sia ad ottenere una diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette.
Una Commissione Tributaria Regionale Lombardia con recente pronuncia (n. 5566/16/2019 (tel:5566/16/2019)) conferma che gli accordi di riduzione del canone di locazione non portati a conoscenza dell’Amministrazione Finanziaria con la registrazione, hanno efficacia ai fini fiscali, se vi sono altri elementi di prova idonei a fondare la resistenza alle pretese dell’Ufficio.

Tuttavia il consiglio è comunicare sempre all’Agenzia delle Entrate una riduzione di canone per non incappare in eventuali accertamenti da parte dell’Ufficio.Cosa importante da considerare è che la riduzione del canone non può essere comunicata in via telematica ma bisogna presentare la documentazione esclusivamente allo sportello.

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