• 16/06/2021

Mutuo giovani senza tasse: le 7 falle della norma

Il Decreto Sostegni bis prevede l’azzeramento delle tasse sulla prima casa acquistata dai giovani e sul relativo mutuo. Questa novità servirà a favorire le nuove generazioni e la ripresa delle compravendite immobiliari.

Come spesso accade quando si scrivono frettolosamente le norme però, il testo presenta alcuni problemi che potrebbero condurre ad imprevisti e situazioni paradossali. Analizziamo quindi la struttura del nuovo bonus e le relative conseguenze.

Cosa prevede il Decreto Sostegni bis

Il Decreto Sostegni bis ha l’intento di agevolare l’acquisto della prima casa e il mutuo stipulati, tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, da soggetti under 36. Nelle compravendite non soggette ad Iva (solitamente quelle tra privati) l’agevolazione prevede l’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Nelle compravendite soggette ad Iva (vendita effettuata dall’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato) l’acquirente deve pagare l’Iva al venditore, ma matura un credito d’imposta non rimborsabile che può spendere:

• Per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale su atti di successione e donazione presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• Per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi (da presentare successivamente all’acquisto);
• Per pagare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, contributi previdenziali, assistenziali o premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Per quanto riguarda, invece, i mutui, l’agevolazione azzera l’imposta sostitutiva nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo. Esaminiamo ora le varie incongruenze della norma, facendo anche alcuni esempi.

Compravendita: Isee e Iva

In base alla legge, per ottenere l’agevolazione, è necessario un Isee non superiore a 40mila euro annui (solamente per gli acquisti soggetti a imposta di registro). Lo stesso non vale però per l’Iva, facendo sorgere il dubbio che non si tratti di una scelta voluta, ma di un’omissione involontaria, dato il chiaro obiettivo della norma di agevolare i giovani acquirenti senza risorse. Inoltre, l’azzeramento dell’imposta di registro produce un vantaggio molto ridotto se paragonato all’azzeramento dell’Iva.

Sempre in riferimento ai contratti imponibili a Iva, non è per nulla chiaro se l’agevolazione per gli under 36 produca anche la cancellazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna).

Imposta di bollo e tasse ipotecarie

La norma cancella le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma dimentica l’esistenza dell’imposta di bollo e delle tasse ipotecarie (complessivamente 320 euro per ogni atto in cui non si paghi imposta di registro proporzionale). Si genera quindi un paradosso, in quanto:

• Nella compravendita (senza agevolazione under 36) è prevista l’imposta di registro ordinaria; le imposte ipotecaria e catastale da versare sono complessiva di 100 euro (e non sono dovuti i già menzionati 320 euro);
• Nella compravendita stipulata applicando l’agevolazione under 36 non sono previsti i 100 euro di imposta ipotecaria e catastale, ma è richiesto il pagamento dei 320 euro per imposta di bollo e tasse ipotecarie.

Acquirenti senza i requisiti

Se uno degli acquirenti ha i requisiti per l’agevolazione under 36 e l’altro no cosa succede?

In questo caso il beneficio è limitato alla sola parte di valore imponibile riconducibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti. Si deve però pagare comunque un’imposta minima di 1.000 euro, se l’imposta di registro ordinaria dovuta per l’acquisto non agevolato è inferiore a questa cifra. Quest’ultima, se sommata ai 320 euro di imposta di bollo e tassa ipotecaria, rende addirittura sconveniente la richiesta di agevolazione.

La legge (così come è scritta) non agevola nemmeno chi non ha ancora compiuto i 36 anni al momento della stipula del contratto. È invece a favore dei «soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato». Chi stipula nel 2021 deve quindi compiere 36 anni dal 1° gennaio 2022 in avanti. Per essere più chiari, se un soggetto nato nel 1985 compra a giugno del 2021 e compie gli anni nel dicembre dello stesso anno non potrà avere l’agevolazione; paradossalmente, ce l’avrà invece chi comprerà a dicembre del 2021 e compirà gli anni nel gennaio del 2022.

Contratto preliminare e credito d’imposta

La norma si dimentica del contratto preliminare, in base al quale rimangono l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria (200 euro), l’imposta di bollo (155 euro) e la tassa ipotecaria (35 euro).

In base alla legge, se si vende la “prima casa” e se ne riacquista un’altra entro un anno, si è soggetti a un credito d’imposta. Dato che la norma sul bonus under 36 azzera le imposte di registro, ipotecaria e catastale (e indirettamente l’Iva), il contratto in oggetto non avrà valore di “riacquisto”, utile a formare il credito d’imposta. Il contratto agevolato per i giovani sotto i 36 anni, inoltre, non conta per la formazione di un futuro credito d’imposta in caso di alienazione di immobili acquistati con imposte azzerate.

Pertinenze prima casa

La legge parla di “prime case” non facendo menzione alle pertinenze (es. cantine, soffitte, autorimesse). È però intuibile che a queste spetti la stessa sorte del bene principale a cui sono annesse; questo sia per la regola generale, sia per via del fatto che il bonus “prima casa” agevola la compravendita dell’abitazione compreso l’acquisto delle pertinenze (per un massimo di tre, una per ogni categoria catastale).

Fonte: Il Sole 24 Ore

Necessiti del nostro aiuto per la locazione o l’affitto del tuo immobile? Per qualsiasi informazione contattaci allo 051.431895 oppure invia una mail a info@realkasa.it