16/01/2014

Cessione contratto di locazione ad uso abitativo

Guida per la cessione e la riduzione di un contratto di locazione

Questa breve guida vuole servire a rendere chiaro qual’è il passaggio da uno o più intestatari di un contratto ad altri soggetti ancora estranei al contratto di locazione di un appartamento oggetto della cessione.
Esempio :
Tizio, Caio e Sempronio sono 3 studenti intestatari di un contratto di locazione abitativo firmato in data 20.12.2012 con relativa garanzia personale da parte dei genitori.
Tizio decide di partire per un programma Erasmus di un anno e vuole cedere la sua quota di affitto (1/3).
Tizio viene definito CEDENTE, e il nuovo inquilino CESSIONARIO.
Poiché il contratto non prevede il subentro per accordi con la proprietà Tizio è costretto a trovare un nuovo inquilino che subentri al suo posto e quest’ultimo deve essere garantito da un genitore qualora non abbia patrimonio reddituale autonomo sufficiente a sostenere il canone di affitto richiesto.
Il deposito cauzionale verrà regolato tra Tizio e il nuovo inquilino direttamente e la quota in possesso da parte del proprietario una volta perfezionata la cessione sarà la quota del nuovo inquilino per la locazione in corso. O se ci sono pattuizioni diverse la quota di caparra del Cedente verrà restituita dalla proprietà ed il Cessionario a sua volta dovrà dare direttamente la Caparra alla proprietà.
Da tenere presente che il Cessionario dovrà prestare attenzione al contratto in vigore poiché una volta firmata la cessione egli prende in carico diritti ed obblighi che erano precedentemente del Cedente. Difatti il Cessionario è tenuto alla firma del contratto di locazione vigore per attestare che abbia effettivamente compreso le clausole contrattuali che sottostanno al rapporto di locazione.
Fare attenzione inoltre se nel contratto originario era prevista la tinteggiatura a fine locazione dell’immobile poiché questa sarà a carico degli ultimi che daranno disdetta in maniera unitaria.
Assolutamente necessario completare questa procedura prima di fare entrare il nuovo inquilino nell’appartamento poiché si tratterebbe di una occupazione senza titolo.
Tizio, trovato il nuovo inquilino e contattata l’Agenzia Realkasa invia alla stessa la seguente documentazione per predisporre le scritture necessarie ad effettuare la cessione.
La documentazione necessaria per effettuare il cambio è la seguente :
– carta identità e codice fiscale Tizio (Cedente);
– carta identità e codice fiscale nuovo inquilino (Cessionario);
– carta identità e codice fiscale garante del nuovo inquilino – Il Garante è solitamente un genitore che produce all’Agenzia Immobiliare i documenti reddittuali (Mod. CUD o ultime 3 buste paga, Mod. 730, Mod. Unico se titolare P.Iva) per l’analisi della capienza del reddito – inviare direttamente entrambi i genitori per una valutazione dell’agenzia se cointestate la garanzia o anche ad un singolo genitore se c’è capienza di reddito;
– redazione di una scrittura privata tra il cedente (Tizio), il cessionario (Nuovo inquilino) e il contraente ceduto (Proprietà);
– il nuovo inquilino dovrà sottoscrivere per accettazione una copia del contratto di locazione in vigore, ovvero quello già firmato dagli inquilini originari ad inizio locazione;
– redazione scrittura privata tra il nuovo garante e la proprietà di una fideiussione personale (niente a che vedere con una fideiussione bancaria o simili) – questo significa semplicemente che essendo il contratto intestato a studenti o ad inquilini senza garanzia reddituale è necessario impegnare attraverso questa scrittura un genitore, od entrambi, e pagare il canone in mancanza di pagamento da parte del reale intestatario;
– redazione modello RLI per la firma della proprietà – necessario per gli adempimenti burocratici in Agenzia delle Entrate;
– redazione modello F24 Elide con pagamento relativa imposta di registro per euro 67 entro 30 giorni e, nei successivi 20, presentare l’attestato di versamento all’ufficio dove era stato presentato il contratto – in alternativa tramite una Agenzia Immobiliare convenzionata ed abilitata con Entratel (Software dell’Agenzia delle Entrate) può effettuare la procedura in via telematica. Le imposte di 67 euro si pagano anche se la cessione avviene laddove il contratto è in cedolare secca.
E’ facoltativa la scelta di registrare l’atto di cessione in Agenzia delle Entrate (di seguito chiamata per brevità anche AdE), qualora si volesse optare per questa opzione bisogna redarre in duplice copia il documento, apporre una marca da bollo da 16 euro e recarsi presso l’Agenzia delle Entrate per depositare il documento. Quando si ritiene utile registrare una copia? Nei casi in cui gli intestatari paghino quote diverse (esempio studenti) per avere le detrazioni commisurate alla spese realmente effettuate per il pagamento del canone, come rafforzamento per eventuali dimostrazioni di Borse di Studio (seppure bastano la ricevuta di avvenuta registrazione del contratto originario e quella di avvenuta cessione).
Spesso capita che gli inquilini cedano il contratto e contestualmente venga effettuata una riduzione di canone. Con l’art. 19 del Decreto-Legge del 12.09.2014 n. 133 vengono eliminate le imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione. La condizione dell’esenzione è che si tratti di accordi che dispongono esclusivamente la riduzione del canone, con riferimento a contratti vigenti. Le scritture di riduzione del canone, sebbene non soggette all’obbligo della registrazione in quanto non rientranti nelle ipotesi previste dagli artt. 3 e 17 del DPR 131/1986 (cessioni, risoluzioni, proroghe del contratto originario), né implicanti un’ulteriore liquidazione dell’imposta di registro (art. 19 DPR 131/1986), vengono prudentemente e giustamente sottoposte alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per l’interesse dei contraenti sia ad attribuire data certa alle pattuizioni ivi contenute (comunque garantita anche presso gli Uffici Postali) sia ad ottenere una diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette. Quindi se le gestisco separatamente la scrittura privata riduzione di canone converrà che sia depositata presso l’AdE in quanto senza bolli ed imposta di registro e non soggetta a nessun limite temporale per la registrazione, invece la cessione di contratto converrà non presentarla a meno di necessità oggettive. In questo modo si verranno a pagare solamente i 67 euro di imposta per la cessione di contratto.
Ricordiamo infine che per la presentazione di una riduzione di canone si utilizza il modello 69 mentre per la cessione il modelli RLI.
La nostra Agenzia svolge attività di consulenza ed è abilitata alla registrazione telematica dei contratti e degli adempimenti successivi.
Per ulteriori informazioni, per ottenere un preventivo o direttamente per effettuare una cessione di un contratto di locazione uno dei nostri consulenti è sempre disponibile in sede dal Lunedi al Venerdi dalle ore 9 alle 12.30 e dalle ore 15.30 alle ore 19 previo appuntamento telefonando al numero 051431895 oppure facendo una richiesta via mail all’indirizzo info@realkasa.it