Affitto concordato a Bologna: come funziona e quando conviene
Accordo territoriale 2024-2027, contratti 3+2, transitori e per studenti, cedolare secca al 10% e IMU ridotta: tutto quello che serve sapere prima di affittare.
Chi ha un appartamento da affittare prima o poi se lo sente proporre: “Perché non fai un affitto concordato a Bologna?”. È una formula diffusa in città, soprattutto negli affitti a studenti, e prevede vantaggi fiscali importanti per il proprietario.
In cambio, il canone non si decide liberamente ma deve stare dentro limiti precisi. Vediamo come funziona e come capire se conviene nel tuo caso.
Cos’è il canone concordato
È un contratto di locazione in cui il canone non è fissato dal mercato ma deve rientrare tra un valore minimo e uno massimo stabiliti da un accordo territoriale, firmato a livello locale dalle associazioni dei proprietari e dai sindacati degli inquilini, come previsto dalla Legge 431 del 1998.
L’importo concreto dipende dalla zona in cui si trova l’immobile e dalle sue caratteristiche: metratura, stato di manutenzione, arredamento, presenza di ascensore, box o altri elementi previsti dall’accordo.
L’accordo territoriale di Bologna
A Bologna è in vigore l’accordo firmato a Palazzo Malvezzi il 28 marzo 2024, valido dal 1° aprile 2024 al 31 marzo 2027. È un riferimento unico per tutta l’area metropolitana: vale per il Comune di Bologna, per gli altri comuni della Città metropolitana e per il Circondario Imolese.
L’accordo divide il territorio in zone omogenee e per ciascuna stabilisce le fasce di canone. Tabelle, zone e allegati sono pubblicati sul sito della Città metropolitana di Bologna: sono questi parametri a stabilire quanto si può chiedere con un affitto concordato a Bologna.
Cosa ottiene il proprietario in cambio di un canone calmierato
Per chi non sceglie la cedolare secca è prevista anche una base imponibile ridotta per l’imposta di registro. Anche l’inquilino ha dei vantaggi: un canone più accessibile e, a determinate condizioni, alcune detrazioni fiscali.
Aliquote e agevolazioni vanno sempre verificate con un professionista al momento della stipula: la disciplina fiscale delle locazioni è stata oggetto di interventi normativi recenti.
Le tre formule previste dall’accordo
Per abitazione e per esigenze temporanee
- Contratto 3+2: tre anni con proroga di due alla prima scadenza, la formula più classica per chi affitta come abitazione principale
- Contratto transitorio: da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate del proprietario o dell’inquilino, ad esempio un trasferimento di lavoro
Da 6 a 36 mesi
- Riservato agli studenti iscritti a un corso universitario in una città diversa da quella di residenza
- A Bologna è una delle formule più richieste, per il peso dell’università sulla domanda abitativa
- Permette durate più brevi rispetto al 3+2, con gli stessi vantaggi fiscali
L’attestazione di rispondenza
C’è un dettaglio che molti proprietari non conoscono. Se il contratto viene stipulato senza l’assistenza delle associazioni di categoria, per ottenere le agevolazioni serve l’attestazione di rispondenza: un documento rilasciato da un’associazione firmataria dell’accordo, che certifica che il contratto rispetta i parametri previsti.
Senza attestazione di rispondenza, un contratto formalmente concordato rischia di perdere i benefici fiscali che lo rendono conveniente.
Affitto concordato a Bologna: quando conviene
Non esiste una risposta valida per tutti. Il confronto va fatto sul guadagno netto, non sul canone lordo, e passa da quattro domande.
- Quanto è più basso il canone concordato rispetto a quello di mercato per il tuo immobile, nella tua zona? In alcune aree la differenza è ampia, in altre è contenuta.
- Quanto risparmi di imposte tra cedolare al 10%, IMU ridotta e imposta di registro? È la cifra che compensa il canone più basso.
- Quanto conta per te la durata? Un 3+2 vincola più a lungo, mentre il contratto per studenti permette durate più brevi.
- Che tipo di inquilino cerchi? Per studenti e giovani lavoratori il concordato è spesso la formula attesa.
Per questo il calcolo va fatto caso per caso, con i parametri reali dell’immobile e le tabelle della zona in cui si trova.
Affitto concordato a Bologna: le risposte alle domande più comuni
Il canone concordato vale anche fuori Bologna città?
Sì. L’accordo in vigore copre tutta l’area metropolitana di Bologna e il Circondario Imolese, con parametri diversi da zona a zona.
Con la cedolare secca posso aggiornare il canone ogni anno?
No. Chi sceglie la cedolare secca rinuncia all’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.
Cosa succede quando l’accordo scade nel 2027?
Verrà sostituito da un nuovo accordo, che potrà aggiornare zone e parametri. I contratti già firmati seguono le regole in vigore al momento della stipula; per i nuovi contratti conviene verificare sempre l’accordo vigente.
Serve sempre l’attestazione di rispondenza?
Serve quando il contratto viene stipulato senza l’assistenza delle associazioni firmatarie dell’accordo. È il documento che certifica la conformità ai parametri e consente di accedere alle agevolazioni.
Il concordato conviene sempre rispetto al canone libero?
Dipende dalla zona. Dove la differenza tra canone libero e concordato è contenuta, i vantaggi fiscali spesso la compensano; dove è ampia, il calcolo va rifatto sui numeri reali dell’immobile.
Vuoi sapere quale canone puoi chiedere per il tuo immobile?
Calcolare il canone, scegliere il tipo di contratto e trovare l’inquilino giusto sono passaggi delicati. Ti affianchiamo dall’organizzazione degli appuntamenti alla selezione dell’inquilino, fino al contratto e alla registrazione, in tutta sicurezza.
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