Documenti per vendere casa: la lista completa e quando servono
Dall’atto di provenienza alla conformità catastale e urbanistica, fino all’APE: cosa preparare prima della messa in vendita per arrivare al rogito senza sorprese.
Molti proprietari pensano ai documenti per vendere casa solo quando il notaio li chiede, a poche settimane dal rogito. È il momento peggiore per scoprire che manca qualcosa o che la planimetria non corrisponde allo stato reale dell’appartamento.
Preparare i documenti prima della messa in vendita significa trattare con più sicurezza, rispondere subito alle domande degli acquirenti ed evitare ritardi quando l’accordo è già fatto. Ecco tutti i documenti per vendere casa, divisi per tipo.
I documenti del proprietario e del titolo di proprietà
- Documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari
- Stato civile e regime patrimoniale: se chi vende è sposato in comunione dei beni, all’atto serve anche il consenso del coniuge
- Atto di provenienza: il documento con cui sei diventato proprietario, che sia una compravendita, una donazione o una successione
- Se la casa è stata ereditata: dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità, un passaggio che a volte manca e va sistemato prima della vendita
- Se la casa proviene da una donazione: caso da verificare con il notaio, perché può incidere sulla sicurezza dell’acquisto e sulla concessione del mutuo
Catastale e urbanistica: due controlli diversi
È il punto più delicato dell’intera pratica, e quello che più spesso fa slittare un rogito. Una planimetria catastale corretta non garantisce che l’immobile sia in regola anche dal punto di vista edilizio.
Visura e planimetria
- Visura catastale: dati identificativi dell’immobile, categoria e rendita
- Planimetria catastale: la pianta depositata al Catasto
- Nell’atto il proprietario dichiara che dati e planimetria sono conformi allo stato di fatto
- Muri spostati, porte aperte o spazi modificati senza aggiornare il Catasto vanno sistemati prima del rogito
Titoli edilizi
- Licenze, concessioni, permessi e pratiche presentate in Comune nel corso degli anni, comprese eventuali sanatorie
- Il confronto è tra quello che risulta nelle pratiche comunali e lo stato reale dell’immobile
- Se emergono difformità, un tecnico abilitato valuta se e come regolarizzarle
- Alcune regole su tolleranze e regolarizzazioni sono cambiate: la verifica va fatta sulla normativa in vigore
Scoprire una difformità prima di andare sul mercato è un problema tecnico. Scoprirla a trattativa conclusa è un problema commerciale.
Gli altri documenti che l’acquirente e la banca possono chiedere
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): serve già dalla messa in vendita, perché la classe energetica va indicata negli annunci, e va allegato all’atto
- Certificato di agibilità, oppure la segnalazione certificata che lo sostituisce per le pratiche più recenti
- Dichiarazioni di conformità degli impianti, se disponibili: elettrico, gas, riscaldamento
- Regolamento di condominio, se l’immobile è in condominio
- Dichiarazione dell’amministratore su quote pagate, eventuali arretrati e lavori straordinari già deliberati
- Conteggio di estinzione del mutuo, se c’è un finanziamento ancora in corso, per organizzare la cancellazione dell’ipoteca
I lavori condominiali già deliberati sono spesso un tema di trattativa: meglio chiarire da subito chi li paga.
Documenti per vendere casa: la checklist in breve
- Identità e titolo: documento, codice fiscale, regime patrimoniale, atto di provenienza ed eventuale successione con accettazione dell’eredità.
- Catasto: visura e planimetria conformi allo stato di fatto dell’immobile.
- Urbanistica: titoli edilizi e verifica della conformità con un tecnico abilitato.
- Energia e impianti: APE, agibilità e dichiarazioni di conformità, se disponibili.
- Condominio e mutuo: regolamento, dichiarazione dell’amministratore e conteggio di estinzione.
Documenti per vendere casa: le risposte alle domande più comuni
Chi deve procurare i documenti, il venditore o il notaio?
La documentazione sull’immobile è a carico del venditore. Il notaio svolge i controlli di sua competenza, ma i problemi scoperti a ridosso del rogito possono far slittare la data.
Si può vendere una casa con piccole difformità?
Dipende dal tipo di difformità e dalla normativa applicabile. Va valutato caso per caso con un tecnico abilitato, possibilmente prima di cercare acquirenti.
Quanto tempo serve per recuperare tutti i documenti?
Alcuni sono immediati, come visura e planimetria. Altri, come le pratiche edilizie conservate negli archivi comunali, possono richiedere diverse settimane. Un motivo in più per partire presto.
L’APE serve già per pubblicare l’annuncio?
Sì. La classe energetica va indicata negli annunci di vendita, quindi l’attestato va predisposto prima della pubblicazione, non solo per il rogito.
Posso vendere con un mutuo ancora da estinguere?
Sì. Serve il conteggio di estinzione rilasciato dalla banca, per organizzare la chiusura del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca in occasione del rogito.
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