Spese condominiali in affitto: chi paga cosa tra proprietario e inquilino
Riscaldamento, ascensore, pulizie, portineria e lavori straordinari: la ripartizione prevista dalla legge e come evitare che diventi motivo di discussione.
Con l’accensione degli impianti ricomincia ogni anno la stessa discussione. Le spese condominiali in affitto sono tra le prime cause di attrito tra proprietario e inquilino, quasi sempre per un motivo banale: nessuno aveva messo nero su bianco chi paga cosa.
La legge sulle locazioni, in realtà, una risposta la dà. Vediamo come funziona la ripartizione e quali accorgimenti evitano il problema alla radice.
Uso da una parte, proprietà dall’altra
Il criterio che regge tutta la materia è semplice: chi usa l’immobile paga ciò che riguarda il funzionamento e la manutenzione ordinaria; chi è proprietario paga ciò che riguarda il valore e la conservazione del bene.
Da qui discende la distinzione tra oneri accessori, a carico dell’inquilino, e spese di manutenzione straordinaria e amministrazione, che restano al proprietario.
Spese condominiali in affitto: la divisione voce per voce
Quello che fa funzionare la casa
- Pulizia delle parti comuni
- Funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore
- Fornitura di acqua, energia elettrica delle parti comuni, riscaldamento e condizionamento
- Spurghi e manutenzione degli scarichi
- Altri servizi comuni, come la raccolta dei rifiuti o la manutenzione del verde
- Servizio di portineria, per la quota prevista dalla legge salvo diverso accordo
Quello che riguarda l’immobile
- Manutenzione straordinaria delle parti comuni: facciata, tetto, impianti
- Sostituzione o rifacimento di caldaia, ascensore, impianti
- Compenso dell’amministratore di condominio
- Opere di messa a norma e interventi deliberati dall’assemblea
- Assicurazione del fabbricato e imposte sull’immobile
La riga che genera più equivoci è il riscaldamento centralizzato: il consumo è dell’inquilino, la sostituzione dell’impianto è del proprietario. Stesso schema per l’ascensore: la manutenzione periodica all’uno, il rifacimento all’altro.
Rimborso, rendiconto e diritto di controllo
Gli oneri accessori non sono compresi nel canone: il proprietario li anticipa al condominio e poi li chiede all’inquilino. La legge prevede un termine entro cui il pagamento va effettuato dopo la richiesta e, soprattutto, un diritto che spesso viene dimenticato.
- L’indicazione specifica delle spese e dei criteri con cui sono state ripartite
- Di prendere visione dei documenti giustificativi prima di pagare
- Di esprimersi, nei casi previsti, sulle delibere relative al riscaldamento e ai servizi di cui sostiene il costo
Un rendiconto chiaro, consegnato con i documenti del condominio, chiude in partenza quasi tutte le discussioni sulle spese.
Tre accorgimenti che evitano le contestazioni
- Allega la tabella di ripartizione al contratto. Esistono tabelle di riferimento condivise dalle associazioni di proprietari e inquilini: allegarle e farle firmare mette tutti d’accordo prima che nasca il problema.
- Stabilisci come si paga. Acconto periodico con conguaglio annuale, oppure rimborso a consuntivo: va deciso e scritto, insieme ai tempi entro cui il conteggio viene consegnato.
- Consegna sempre il rendiconto del condominio. Non solo l’importo, ma il documento da cui deriva. È un diritto dell’inquilino ed è la miglior tutela per il proprietario.
Negli immobili che seguiamo in gestione è una delle attività ricorrenti: raccogliere i conteggi dall’amministratore, verificarli e trasmetterli, così il proprietario non deve rincorrere nessuno.
Spese condominiali in affitto: le risposte alle domande più comuni
Il riscaldamento centralizzato lo paga l’inquilino?
Sì, per la parte di consumo e di manutenzione ordinaria dell’impianto. La sostituzione della caldaia o il rifacimento dell’impianto restano invece al proprietario.
Chi paga il compenso dell’amministratore?
Il proprietario. È una spesa di amministrazione del condominio, non un onere accessorio legato all’uso dell’immobile.
L’inquilino può partecipare all’assemblea di condominio?
Nei casi previsti dalla legge, in particolare per le delibere sui servizi di cui sostiene il costo come riscaldamento e condizionamento, l’inquilino ha diritto di voto. Negli altri casi può intervenire senza votare.
Se l’inquilino non paga gli oneri accessori cosa succede?
Nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario. Verso l’inquilino, il mancato pagamento degli oneri rileva quando supera la soglia prevista dalla legge per le locazioni abitative.
Le spese straordinarie si possono mettere a carico dell’inquilino?
La ripartizione prevista dalla legge sulle locazioni abitative non è liberamente derogabile a sfavore dell’inquilino. Clausole che gli addossano la manutenzione straordinaria sono a rischio di contestazione: meglio farle valutare prima della firma.
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Parliamone su WhatsAppQuesto articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale. La ripartizione delle spese può essere integrata dal regolamento di condominio e dagli accordi tra le parti: in caso di dubbio rivolgiti a un professionista.