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  • 22/06/2022

Quando si può annullare l’atto di vendita della casa

Si può annullare un atto di vendita? Come si deve procedere?

Prima di rispondere a questi domande, analizziamo nel dettaglio alcune questioni cruciali.

Cos’è la compravendita?

La compravendita, che sia di un’auto o di un immobile, è un contratto disciplinato dagli articoli che vanno dal 1470 al 1509 del codice civile, che avviene attraverso un atto (atto di vendita). L’art. 1470 afferma che “la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.

Questa contrattazione prevede la presenza di due soggetti:

  • il venditore, che trasferisce il diritto all’acquirente;
  • il compratore, che si obbliga a pagare un prezzo (espresso in una somma di denaro contante o sotto forma di altri mezzi di pagamento quali carte di credito o di debito assegni e cambiali) come corrispettivo.

La vendita è quindi un atto scritto, oltre a un patto tra due soggetti.

I casi in cui si può annullare l’atto di compravendita

Cosa fare in caso di illecito in un contratto di compravendita? E in caso una delle due parti in causa ci ripensasse, venendo meno agli accordi?

In tutti questi casi, secondo il Codice civile italiano è possibile invalidare la negoziazione, rendendo possibile l’annullamento dell’atto di vendita, previa sentenza di un giudice che può confermare o eliminare gli effetti giuridici dell’operazione.

La legge prevede generalmente sei tipi di “invalidità negoziale” che consentono di annullare un atto di compravendita.

  1. Nullità per incapacità legale e naturale: quando una delle parti è incapace, interdetto, inabilitato, o possiede meno di 18 anni.
  2. Nullità per vizi del consenso: quando una delle parti è stata costretta a sottoscrivere l’atto senza essere libera e consapevole.
  3. Nullità per errore: sono casi tecnici in cui si riscontrano errori, contrarietà a come dovrebbe essere sottoscritto, mancanze, difformità o illeciti.
  4. Nullità per violenza: quando una delle parti è stata minacciata e costretta a sottoscrivere l’atto.
  5. Nullità per dolo: il dolo consiste in qualsiasi forma di raggiro che altera la volontà contrattuale della vittima che può richiederne l’annullamento.
  6. Nullità per conflitto di interessi: questa circostanza subentra quando il rappresentante e persegue dei vantaggi a suo favore o in favore di altri che risultano inconciliabili con gli interessi del rappresentato.

Come annullare l’atto di vendita di una casa

Nella compravendita immobiliare si può ricorrere all’annullamento dell’atto in caso, durante la fase precontrattuale, venga a mancare la correttezza e la buona fede di una delle parti. In questo caso, si può ricorrere al diritto di risarcimento del danno subito.

Si può annullare l’atto anche nel momento in cui l’atto di compravendita è stato già stipulato, ricorrendo a uno dei sei tipi di invalidità negoziale.

Se l’acquirente scopre dei vizi sull’immobile e riscontra delle invalidità, deve denunciarlo al venditore entro otto giorni da quando li ha scoperti, attraverso una raccomandata in cui descrive il problema.

Cosa fare se il venditore ignora la denuncia

Nel caso in cui il venditore ignori la denuncia di invalidità, si può agire legalmente, tramite avvocato, facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna dell’immobile, con l’obiettivo di ottenere dal giudice l’annullamento dell’atto di compravendita e la restituzione dal venditore di quanto versato per l’acquisto. Oppure pretendere e proporre uno sconto sul prezzo proporzionale al minor valore della casa a causa dei vizi riscontrati.

Fonte: Immobiliare.it