• 14/12/2011

Report Urbano Fiaip: mercato in stallo nel primo semestre

Il mercato immobiliare nel primo semestre 2011, pur essendo sostenuto da una domanda di proporzioni ancora rilevante, non ha confermato i segnali positivi mostrati nel primo semestre 2010, registrando evidenti segnali di scarsa mobilità e dinamicità, quasi al limite della stagnazione. E’ stata, infatti, proprio la domanda a sostenere il mercato, contenendo sia la diminuzione dei prezzi che la diminuzione del volume degli scambi, ma l’ampia forbice (circa il 20%), che continua a tenere distanti richiesta e offerta, ha penalizzato in maniera determinante una notevole fetta di acquirenti che avevano programmato di investire nel mattone, perché agevolati dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso.

Nelle tredici principali realtà urbane nazionali prese a campione dal report Fiaip nel primo semestre 2011 si è assistito, mediamente, ad un’ulteriore ribasso dei prezzi di circa un punto e mezzo in percentuale (-1,5%). Ciò ha finito con l’agevolare quel circuito di compravendite in cui la distanza tra domanda ed offerta non è risultata incolmabile, soprattutto nelle zone periferiche, richiamando acquirenti dalle provincie.

Restano invariate le possibilità, per chi è interessato a fare un investimento, di approfittare di quest’ulteriore fase di contrazione per acquistare a valori più contenuti, considerando, inoltre, che anche gli immobili di alta qualità, che sinora in periodi di congiuntura negativa avevano mostrato di mantenere meglio degli altri il proprio valore inalterato, iniziano a far registrare minimi, e mostrano chiari segni di ribasso (fino a -5%). Per quanto concerne il dato relativo al numero complessivo di compravendite, secondo quanto riportato dall’Agenzia del Territorio, nel primo trimestre del 2011 le compravendite in Italia sono state complessivamente 298.946, di cui 136.718 nel settore residenziale e 107.564 nelle pertinenze facendo registrare quindi una diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-3,6%). Si accentua anche la volatilità che riflette un’oggettiva incertezza del mercato dovuta all’attuale situazione economica sia nazionale che internazionale, in bilico tra segnali di ripresa e il perdurare di condizioni di sofferenza, soprattutto sul fronte dell’occupazione. Questo quadro critico trova la sua corrispondenza nell’andamento delle varie tipologie per cui, se il settore residenziale subisce per Fiaip un calo di transazioni del 3,7%% rispetto al primo trimestre dell’anno precedente, i settori terziario e commerciale soffrono un decremento ben superiore, rispettivamente del 4,4%, e 8,9%, mentre il settore produttivo si attesta ad un -2,1%.

In sintesi, il mercato immobiliare riprende la discesa iniziata nel 2006 che sembrava arrestata nel 2010. Rispetto al I trimestre 2004, a livello nazionale, si registra un calo del 21% circa, e rispetto al primo trimestre 2006 si evidenzia una contrazione pari al -32% di compravendite così come riferito dall’Agenzia del Territorio. Inoltre, rispetto al primo trimestre del 2004, la riduzione del mercato residenziale registra una contrazione complessiva di compravendite maggiore al Nord, con -28% circa, e pari al -23% circa al Centro e a circa il – 21% al Sud.

Per quanto riguarda le otto principali città italiane, è da rilevare un dato tendenziale inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate in ambito nazionale, con i volumi di compravendite per il Centro Studi Fiaip che registrano un tasso tendenziale pari a + 2%. Nello specifico a Roma cresce di + 1,3% , a Torino + 8,7%, a Bologna + 5,7%, a Genova + 5,2% e a Palermo +2,4%. Diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze. I prezzi rilevati dagli agenti Fiaip, fatta eccezione per Milano (+3%) e Roma (+1,3%), mostrano un leggero ribasso, mediamente – 2%, unitamente agli immobili ad uso ufficio che continuano a mostrare un segno negativo dei prezzi (mediamente – 5%), i negozi (-6,5%) ed i capannoni (-8%).

“I fenomeni internazionali – dichiara Mario Condò de Satriano, Presidente del Centro Studi Fiaip – hanno prodotto una forte fase d’incertezza sul futuro, a cui si è aggiunta l’acuirsi della crisi nazionale, sia a livello politico che economico, che ha trattenuto quanti avevano deciso di collocare i propri risparmi nell’immobiliare, visto il sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento, la redditività media di circa il 4,9%, e l’introduzione della cedolare secca”.

“Inoltre – segnala Mario Condò de Satriano – il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisce ancora col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 350mila euro e i 600mila euro, che continua ad essere l’area di mercato a più scarsa movimentazione in quanto, le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, e il calo dei tassi d’interesse ha avuto come conseguenza paradossale l’irrigidimento fino all’eccesso del mondo bancario”.

A confermarlo sono gli ultimi dati disponibili che indicano un tasso tendenziale annuo dell’erogato per l’acquisto di abitazioni ancora positivo (+8,1%), anche se di entità inferiore rispetto ai due trimestri precedenti del 2010 (entrambi attorno al +20%), pur essendo, tale dato, fortemente condizionato dalla componente di surroga e sostituzione, il cui peso nei primi mesi del 2011 è arrivato addirittura a rappresentare il 40% dell’erogato. Pertanto, secondo il Centro Studi Fiaip, nonostante la favorevole combinazione di tassi d’ interesse contenuti e prezzi immobiliari in lieve flessione, gli effetti positivi sono risultati piuttosto modesti, in funzione di un orientamento selettivo delle banche nei confronti degli acquirenti, e a risentirne continuano ad essere i tempi medi di vendita che confermano circa 8 mesi per portare a termine l’acquisto di un immobile in zona centro, e circa 9 mesi per acquistarne uno in provincia, confermando la media nazionale calcolata per le grandi città, pari a 7,5 mesi di attesa.

Compravendite

Tornando all’andamento del mercato nei primi mesi del 2011 va segnalato il lieve ribasso del costo di bilocali e trilocali (-2%), tipologie di appartamento che ancora una volta si guadagnano la palma dell’immobile più richiesto da Nord al Sud. I “piccoli tagli”, infatti, sono quelli che maggiormente movimentano il mercato. Nel caso specifico, trilocali (con box auto) e bilocali sono anche il tipo di appartamento più offerto nelle zone di periferia e in quelle immediatamente a ridosso del centro.

L’immobile che tira è quello che rientra nella fascia a basso costo: fino a un massimo di 250/300mila euro la compravendita va in porto. La maggior parte delle richieste d’immobili di maggiori dimensioni si registra nei quartieri delle zone semicentrali ed in quelli della periferia. In calo contenuto la domanda registrata nelle zone centrali dove la forbice tra domanda e offerta rimane piuttosto ampia: o si acquistano case di prestigio (superiori a 800mila euro) o appartamenti di piccole pretese.

Locazioni

Diverso il discorso delle locazioni, dove si registra per il Centro Studi Fiaip un calo per appartamenti residenziali e negozi non tanto dovuto alla scarsità della domanda, quanto a quello dell’offerta. Contrariamente a quanto registrato nel 2010, quando i comuni dell’hinterland fotografavano una situazione frastagliata e disomogenea, l’andamento del mercato nelle provincie, rispecchiano appieno quanto registrato in città. Anche in provincia, nonostante si registri una domanda in crescita di abitazioni, il forte divario tra prezzo richiesto e prezzo offerto, non consente la ripresa delle compravendite alimentando così la medesima fase di stagnazione.

L’unico segmento che si muove è rappresentato da quello relativo alla cosiddetta “fascia bassa” in cui sono ricompresi gli immobili tra i 100 e i 150.000 euro. Per Fiaip quindi i fattori che influiscono sull’attuale stagnazione del mercato immobiliare si possono riassumere: nella rigidità dei prezzi e nel rialzo dei tassi d’interesse con conseguente ulteriore selezione del credito da parte della banche.
Infatti, nonostante l’Europa registri una moderata crescita dell’economia da non autorizzare interventi di politica monetaria, preoccupazioni relative alle tensioni inflazionistiche hanno indotto la BCE ad aumentare già in due occasioni i tassi di interesse di riferimento portando il costo del denaro a luglio a 1,50%.

“Un aumento dello 0,25% – dichiara Mario Condò de Satriano – è inoltre previsto per una terza volta quest’anno, e ciò comporterebbe un’ulteriore irrigidimento delle condizioni di accesso al credito, con inevitabili ricadute negative per il mercato immobiliare già fortemente influenzato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007”. Un adeguamento dei prezzi ai valori correnti, associato ad una politica creditizia meno selettiva, rappresentano gli elementi fortemente imprescindibili e determinanti per un’effettiva ripartenza e velocizzazione del mercato.

Al momento, viceversa, prende sempre più forma l’immagine di una situazione di stallo in cui la rigidità dei prezzi, associata alle difficoltà di erogazione del credito, finisce inevitabilmente per rallentare, se non addirittura ingessare, gran parte della domanda potenziale.

Fonte : Mario Condò de Satriano